Na území České republiky se nachází přibližně 150 tisíc nemovitostí s neznámým nebo nedostatečně identifikovaným vlastníkem. S těmito nemovitostmi doposud nebylo možné obchodovat ani jinak disponovat. Na konci letošního roku uplyne desetiletá lhůta, po které občanský zákoník umožní státu jejich získání, pokud se o ně vlastníci nepřihlásí nebo nedoplní informace v zápisu v katastru nemovitostí. Expert z advokátní kanceláře ROWAN LEGAL zdůrazňuje, že tato situace vytvoří nové obchodní příležitosti pro využití dosud zablokovaných nemovitostí, včetně jejich případného budoucího developmentu.
Stát se již delší dobu intenzivně snaží dohledat skutečné vlastníky nemovitostí, u kterých vlastník buď vůbec není uveden, nebo je nedostatečně identifikován. Prostřednictvím Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) dlouhodobě zveřejňuje seznamy těchto nemovitostí a vyzývá jejich skutečné vlastníky k doložení potřebných dokumentů, aby je mohl identifikovat a zapsat do katastru nemovitostí. ÚZSVM je v tomto úsilí částečně úspěšný, do roku 2022 se mu podařilo úspěšně identifikoval vlastníky v celkem 50 809 řízeních. Stále je však v katastru nemovitostí aktuálně zapsáno přibližně 150 tisíc nemovitostí s neznámým nebo nedostatečně identifikovaným vlastníkem. V drtivé většině jde o orné půdy, lesní pozemky a louky. Přibližně 2,5 tisíce případů se týká staveb.
Pokud se ÚZSVM nepodaří identifikovat skutečného vlastníka těchto nemovitostí, bude mít nově možnost přepsat vlastnické právo k takovým nemovitostem na stát. Ke konci roku 2023 totiž uplyne desetiletá lhůta, se kterou operuje nový občanský zákoník účinný od 1. ledna 2014.
U jednotlivých nemovitostí připadají v úvahu de facto dva hlavní scénáře. Vlastník buď není znám vůbec, což znamená, že v katastru nemovitostí o něm není uvedena žádná informace, nebo je vlastník jen nedostatečně identifikovaný – v katastru o něm sice nějaké informace jsou, ale chybí některé klíčové informace, jako třeba datum narození nebo aktuální adresa. Ve druhém zmíněném případě se může jednat o pouhé opomenutí, které by nemělo být složité opravit či doplnit.
ÚZSVM spravuje seznam nemovitostí s nedostatečně identifikovanými vlastníky a ve spolupráci s obcemi opakovaně a dlouhodobě zveřejňuje výzvy skutečným vlastníkům k doložení potřebných informací. Na webových stránkách ÚZVSM lze najít kompletní seznam členěný podle jednotlivých krajů České republiky a povahy problému ve vlastnické struktuře. Způsoby identifikace vlastníků ze strany ÚZSVM se pak liší, nicméně z dostupných statistik vyplývá, že až v 60 % případů je podán podnět k zahájení dědického řízení. Existují ale i případy, kdy se vlastník na základě výzvy sám přihlásí nebo se ÚZSVM podaří jej jinak dohledat.
Přes tuto dlouhodobou snahu ÚZSVM zůstává velké množství nemovitostí bez dostatečně identifikovaných vlastníků. Tato situace značně komplikuje jakékoli nakládání s těmito pozemky. „Značné negativní následky pociťují zejména spoluvlastníci nemovitostí, u kterých je jeden ze spoluvlastníků nedostatečně identifikován. Tím je fakticky znemožněno nakládání s celou nemovitostí, protože chybí konkrétní vlastník dotčeného spoluvlastnického podílu, se kterým by bylo možné jednat. Spoluvlastníci tak reálně nemohou disponovat ani se svým majetkem a mohou přicházet o obchodní příležitosti spočívající v prodeji pozemku nebo jeho developmentu. Nabytí dotčeného spoluvlastnického podílu státem jim tuto situaci může v podstatě vyřešit, protože zde již bude konkrétní vlastník, se kterým bude možné jednat,“ vysvětluje Jakub Zámyslický, advokát a vedoucí oblasti nemovitostní ROWAN LEGAL.
Zároveň potvrzuje, že v ROWAN LEGAL mají zkušenosti i s případy, kdy developer usiloval o získání určité lokality pro budoucí development, ale jeden z klíčových pozemků byl vlastněn nebo spoluvlastněn subjektem, který nebyl známý nebo byl nedostatečně identifikovaný. Tato skutečnost v některých případech vedla i k tomu, že investor přestal mít zájem o celou lokalitu. Tím došlo ke zmaření obchodu nejen pro spoluvlastníky dotčeného pozemku, ale i pro vlastníky ostatních pozemků v lokalitě. „Developerům se od začátku roku 2024 mohou odblokovat lokality, které původně opustili z důvodu, že se v nich nacházel pozemek s neznámým nebo nedostatečně identifikovaným vlastníkem. Doporučujeme tak developerům, aby prošli své historické nerealizované záměry. Je možné, že některé z nich bude možné od roku 2024 realizovat,“ podotýká Zámyslický.
Od začátku roku 2024 je na místě, aby každý vlastník jakékoli nemovitosti věnoval zvýšenou pozornost zápisům v katastru nemovitostí ohledně své nemovitosti. „Jednak je vhodné ověřit, zda vlastník nespadá do kategorie nedostatečně určených vlastníků, a tuto situaci případně bezodkladně řešit, neboť jinak by mohl o své vlastnické právo přijít. Zároveň je však potřeba také kontrolovat, zda u jakékoli jeho nemovitosti nedochází k převodu na stát, přestože nespadá do kategorie nedostatečně identifikovaných vlastníků. Nelze totiž vyloučit případy, kdy k převodu na stát bude docházet omylem nebo nesprávně. Proces přepisu bude totiž relativně jednoduchý a rychlý,“ upozorňuje Zámyslický.
Vůbec nejvíce problematických nemovitostí se k začátku roku 2023 nachází v Jihomoravském kraji – v katastru nemovitostí je tam evidováno na 61 588 nemovitostí stižených vadou chybějící či nedostatečné identifikace vlastníka. S poměrně velkým odstupem následuje Středočeský kraj (30 694 nemovitostí), Královehradecký kraj (18 172 nemovitostí) a Moravskoslezský kraj (15 586). Naopak v hlavním městě Praze je toto číslo možná až překvapivě nízké a dosahuje pouze 1 419 nemovitostí.
Foto: Shutterstock
